住宅借入金等特別控除

・土地，借地権の権利金，定期借地権の保証金の一部も対象に！
・平成１１年〜１３年６月居住の場合は、１５年間の適用に！
・平成１１年１月１日〜３月３１日に居住の場合は、旧制度が有利なケース有り！

住宅借入金等特別控除の新旧比較

平成１１年度税制改正により、「パソコン減税」と並ぶ目玉として「住宅借入金等特別控除」
が大改正されました。新・旧制度を比較すると、次のようになります。

平成１２年度税制改正により、適用期間が６か月間延長され、平成１３年６月３０日までの
居住分について適用されます。

要件 旧制度 新制度
対象借入金 銀行等からの償還期間１０年以上
の建物に対応する分の借入金
　　　　（最高３０００万円）		 銀行等からの償還期間１０年以上の
土地等，建物の借入金
　　　　（最高５０００万円）
勤務先借入金 利率年３％以上のもの 基準利率（年１％）以上のもの
控除期間 ６年 ６年
平成11年〜13年6月居住
の場合は１５年
控除税額 最高１７０万円 最高５８７万５０００円
床面積 ５０平方メートル以上
２４０平方メートル以下		 ５０平方メートル以上
中古住宅 耐火建築物　　築２０年以内
その他　　　　　築１５年以内		 　　　耐火建築物　　築２５年以内
　　　その他　　　　　築２０年以内
居住用財産の譲渡
損失の繰越控除		 選択適用 併用可

・土地等の借入金は、建物の借入金がある場合に適用されます。

・床面積要件の上限がなくなりました。

新制度では、２４０平方メートル以下という制限がなくなりました。店舗兼住宅や２世帯・３世帯住宅
のように、大きな住宅を取得する場合にも適用が受けられることになります。

★「居住用財産の譲渡損失の繰越控除」との関係は？★

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住宅を売却して損失が出る場合
損失の金額をその年の他の所得（給与所得等）の金額と相殺（損益通算）します。

まだ相殺しきれない損失の金額は、翌年以降３年間繰り越すことができます。
旧制度との関係 　新たに借入金で 
　住宅を取得		 新制度との関係
「譲渡損失の繰越控除」の適用を
受ける場合には

住宅借入金等特別控除
は受けられません。		 「譲渡損失の繰越控除」の適用を 
受ける場合でも

住宅借入金等特別控除
が受けられます。

★住民税の適用は？★

居住用財産の譲渡損失の繰越控除　・・・　平成１１年１月１日以降の譲渡から適用されます。
住宅借入金等特別控除　　　　　　　　・・・　住民税には適用されません。

★　敷地の取得対価の額に含まれもの　★

・　埋立て、土盛り、地ならし、切土、防壁工事等の土地の造成又は改良のために要した費用
・　一括して土地等と建物等を取得した場合における建物の取壊し費用
　　（ただし、建物を取り壊して家屋を新築することが明らかな場合に限る）

★　定期借地権住宅を取得した場合の適用　★

定期借地権を設定する場合には、地主に「権利金を支払う場合」と「保証金を支払う場合」が
ありますが、それぞれについて借入をした場合の住宅借入金等特別控除の適用については、
次のようになります。

＜権利金を支払う場合＞
権利金は、定期借地権の取得の対価として地主に支払うものですから、その支払に充てる
ための借入金は、住宅借入金等特別控除の対象になります。

＜保証金を支払う場合＞
保証金は、地主に対する預託金で定期借地権の取得の対価とは言えませんが、その経済的
効果から、定期借地権の設定時における保証金の額と、その保証金の設定時における返還
請求権の価額との差額については定期借地権の取得の対価に当たるものとして、その差額
についての借入は住宅借入金等特別控除の対象になります。

＜例＞新築の定期借地権付建売住宅

　（保証金１５００万円、設定期間５０年、保証金は借地契約終了時に無利息で返還）
　基準年利率は、平成１１年１月１日においては６％、平成１２年以後の各年の１月１日においては、
　４．５％と定められています。

　保証金の額　　　　１５００万円
　返還請求権の額　１５００万円×０．０５５（残存年数５０年に応じる年６％の複利現価率）
　　　　　　　　　　　　＝８２．５万円
　対象借入金　　　　１５００万円−８２．５万円＝１４１７．５万円

★　床面積が５０平方メートル以上の家屋であるかどうかの判定　★

・マンションなどの区分所有建物　・・・・・　区分所有する部分の床面積により判定

・店舗併用住宅など居住用以外の部分がある家屋
　その家屋が共有である場合　　　・・・・・　その家屋の全体の床面積により判定


増改築等の場合

住宅借入金等特別控除の対象となる増改築とは、居住用家屋の

Ａ　増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替
Ｂ　マンション等（区分所有家屋）の区分所有部分の主要構造部である床、階段、壁等の過半
　　の修繕・模様替
Ｃ　家屋（マンション等はその区分所有部分）のうち、居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、
　　玄関、廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替
　　（Ａ又はＢに該当するものを除く）

で次のいずれの要件を満たすものをいいます。

　１　工事費用が１００万円を超えること
　２　家屋の工事費用の１／２以上がその者の居住用部分に対するものであること
　３　工事後の家屋の床面積が５０平方メートル以上であること
　４　工事後の床面積の１／２以上が自己の居住用であること


入居年別の住宅借入金等特別控除額

　 借入金等の年末残高 所得
要件
居住の日 控除期間 1000万円
以下		 1000万円超
2000万円以下		 2000万円超
3000万円以下		 3000万円超
（最高限度）		 5000万円超
（最高限度）
6.1.1〜
6.12.31		 最初の２年 1.5％ 1％＋5万円 0.5％＋15万円 ３０万円 　 3000万
円以下
残りの４年 1％ 0.5％＋10万円 ２５万円
7.1.1〜
8.12.31		 最初の２年 1.5％ 1％＋5万円 0.5％＋15万円 ３０万円 2000万
円以下
残りの４年 1％ 0.5％＋10万円 ２５万円
9.1.1〜
9.12.31		 最初の３年 2％ 1％＋10万円 0.5％＋20万円 ３５万円
残りの３年 1％ 0.5％＋10万円 ２５万円
10.1.1〜
10.12.31		 最初の３年 2％ 1％＋10万円 0.5％＋20万円 ３５万円 3000万
円以下
残りの３年 1％ 0.5％＋10万円 ２５万円
11.1.1〜
13.6.30		 １〜６年目 1％ ５０万円
７〜11年目 0.75％ 37.5万円
12〜15年目 0.5％ ２５万円


新制度の損得

この制度は、すべての人に恩恵があるわけではありません。場合によっては、新制度のほうが不利
となるケースがでてきます。

恩恵がある人 恩恵がないか，不利な人
・年収の多い人（合計所得金額3000万円以下の制限）
・借入金額の多い人（その分支払利息も増えます）
・独身者，夫婦世帯等、所得控除額の少ない人		 ・年収の少ない人
・借入金額の少ない人
・扶養親族が多い等、所得控除額の多い人
・一括繰上げ返済を予定している人
・途中売却を予定している人

★５８７万５０００円の税額控除を受けるには★
標準世帯で給与収入９５０万円以上
借入金７２００万円以上（３％，３５年返済）


平成１１年１月１日〜３月３１日に居住した人

新旧制度の選択適用が認められます
両制度での控除税額を比較して、有利な方を選択しましょう！

借入金１０００万円当たりの控除額合計
　　　　　　旧制度　　　　　　６年間で　　　８０万円
　　　　　　新制度　　　　　　６年間で　　　６０万円　　　　　８年間で　　　７５万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
居住年を含めた８年目の１２月３１日までに繰上げ返済，売却をする場合　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　旧制度が有利
旧制度 新制度
当初２年間　　　最高３５万円

年末借入金残高 1000万円以下の部分　⇒２％
　　　　　　　　　　　1000万円超
　　　　　　　　　　　2000万円以下の部分⇒１％
　　　　　　　　　　　2000万円超
　　　　　　　　　　　3000万円以下の部分⇒0.5％		 当初６年間　　　最高５０万円
年末借入金残高5000万円以下の部分⇒１％
７〜１１年目　　　最高３７万５０００円
年末借入金残高5000万円以下の部分⇒0.75％
３〜６年目　　　最高２５万円

年末借入金残高 2000万円以下の部分　⇒１％ 
　　　　　　　　　　　2000万円超
　　　　　　　　　　　3000万円以下の部分⇒0.5％		 １２〜１５年目　　最高２５万円
年末借入金残高5000万円以下の部分⇒0.5％ 


共有の場合ここに注意

新制度は、新たに土地の借入金も対象になります。但し、建物の借入金が主で土地の借入金は従
の関係にあるため、場合によっては土地の借入金について控除が受けられないケースもあります。

ケース１ ケース２
建物　　夫婦共有
土地　　夫婦共有		 　　　　　　　　　　　　　建物　　　　夫
　　　　　　　　　　　　　土地　　夫婦共有
住宅借入金等
特別控除		 居住用財産の
特別控除		 住宅借入金等
特別控除		 居住用財産の
特別控除
　夫婦各々
受けられます 		 ３０００万円控除が
夫婦各々 
受けられます		 　夫だけが受けられます  　夫婦合計で
３０００万円控除が 
　受けられます


住宅借入金等特別控除の適用判定表

次の各項目に該当する場合（YESの場合）には、住宅借入金等特別控除の適用が受けられます。
新築の方は、床面積の項目から判定して下さい。

　　　〔新築住宅〕　　　　　　　　　　　　　　　　　　〔中古住宅〕
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　取得日以前２０年以内（耐火建築物
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　は２５年以内）に建築
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　YES		 NO







適




用




無




し
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一定の親族等からの取得ではない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　YES		 NO
　　　　　　　　　　登記簿上の床面積が５０平方メートル以上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　YES　		 NO
　　　　　　　　　　　　床面積の２分の１以上が専ら居住用
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　YES		 NO
　　　　取得の日から６月以内に居住し、年末まで引続き居住している
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　YES		 NO
　金融機関等から住宅等を取得するための借入金（償還期間１０年以上）がある
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　YES　　　　		 NO
　　　　居住年，前後２年間に以下の譲渡所得の特例を受けていない

　　　　　　　　　　・居住用財産の長期譲渡所得の課税の特例
　　　　　　　　　　・居住用財産の３０００万円特別控除等
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　YES		 NO
　　　　　　　　　　　　居住年の翌年に確定申告をしている
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　YES		 NO
　　　　　合計所得金額が３０００万円（給与収入約３３３６万円）以下
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　YES		 NO
適　　用　　有　　り　　


借入金を借り換えた場合

金利が下がったなどの理由により、利率の低い住宅ローンに借り換えた場合には、改めて
住宅借入金等特別控除の対象になるかどうかをチェックする必要があります。

・　新しい住宅ローンが以前の住宅ローンを消滅させるためのものであることが明らかであり、
　かつ、その新しい住宅ローンを家屋・敷地の取得や増改築等のための資金に充てている。
・　新しい住宅ローンの返済期間が１０年以上である。


控除を受けるための必要な書類

確定申告書の「住宅借入金等特別控除」欄に必要事項を記載すると共に、下記の書類を
添付して税務署に提出することが必要です。

控除を
受ける
最初の
年分		 １．「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
２．金融機関などから交付される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
３．控除を受ける人の住民票の写し
４．家屋・敷地の登記簿謄本又は抄本、請負契約書や売買契約書などで、家屋・敷地
　　の取得年月日、取得価額・請負金額、床面積
　　を明らかにする書類又はその写し
５．中古住宅を取得して、以前の所有者から一定の債務を引き継いだ場合には「債務
　　の承継に関する契約書」の写し
６．増改築等をした場合には、建築確認済証の写し、検査済証の写し又は建築士から
　　交付を受けた増改築工事証明書
２年目
以後の
年分		 １．「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
２．金融機関などから交付される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」


【　その他　】

・３年据置き７年返済のローンは、返済期間が１０年以上でないために、住宅借入金等特別
　控除の対象となりません。

・「合計所得金額」とは、総所得金額、特別控除前の長期（短期）譲渡所得の金額、株式等に係る
　譲渡所得等の金額、山林所得金額、退職所得金額の合計額をいいます。
　但し、純損失や雑損失の繰越控除、特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の特別
　控除又は特定中小会社が発行した株式に係る譲渡損失の繰越控除の適用を受けている場合
　には、その適用前の金額になります。