マイホームを購入する場合マイホームを購入する場合 マイホームを所有する場合 マイホームを売却する場合
マイホームにはさまざまな税金がかかります。
「購入」「所有」「売却」の三つに区分し、それぞれについて解説します。
マイホームを購入する場合建売住宅、マンションを購入する場合は不動産の「売買契約書」を、住宅を新築する場合には建築
業者と「工事請負契約書」を作成します。
この他資金調達に当たって金融機関等から融資を受ける場合には「金銭消費貸借契約書」を作成
します。このような契約書を作成したときは、国が課税する印紙税がかかります。
又、売買契約書を売主・買主１通ずつつくる場合には、それぞれの契約書に印紙を貼る必要があり
ます。
| 不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書 | 工事請負契約書 | ||
| 記載金額 | 税額 | 記載金額 | 税額 |
| １万円未満 | 非課税 | １万円未満 | 非課税 |
| １万円以上 １０万円以下 | 200円 | １万円以上 １００万円以下 | 200円 |
| １０万円を超え ５０万円以下 | 400円 | １００万円を超え ２００万円以下 | 400円 |
| ５０万円を超え １００万円以下 | 1000円 | ２００万円を超え ３００万円以下 | 1000円 |
| １００万円を超え ５００万円以下 | 2000円 | ３００万円を超え ５００万円以下 | 2000円 |
| ５００万円を超え１０００万円以下 | 1万円 | ５００万円を超え１０００万円以下 | 1万円 |
| １０００万円を超え５０００万円以下 | 2万円 | １０００万円を超え５０００万円以下 | 2万円 |
| ５０００万円を超え １億円以下 | 6万円 | ５０００万円を超え １億円以下 | 6万円 |
| １億円を超え ５億円以下 | 10万円 | １億円を超え ５億円以下 | 10万円 |
| ５億円を超え １０億円以下 | 20万円 | ５億円を超え １０億円以下 | 20万円 |
| １０億円を超え ５０億円以下 | 40万円 | １０億円を超え ５０億円以下 | 40万円 |
| ５０億円を超えるもの | 60万円 | ５０億円を超えるもの | 60万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 | 契約金額の記載のないもの | 200円 |
平成９年４月１日から平成１３年３月３１日までの間に作成される、以下の契約書については印紙税
が軽減されます。
| 記載金額 | 税額 |
|---|---|
| １０００万円を超え ５０００万円以下のもの | １万５０００円 |
| ５０００万円を超え １億円以下のもの | ４万５０００円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | ８万円 |
| ５億円を超え １０億円以下のもの | １８万円 |
| １０億円を超え ５０億円以下のもの | ３６万円 |
| ５０億円を超えるもの | ５４万円 |
＜契約書に印紙がない場合＞
契約書に所定の印紙を貼っていない場合でも、その契約書の内容そのものが無効になるわけ
ではありません。しかし、納付しなかった印紙税額とその２倍に相当する金額との合計額（当初
納付すべき印紙税額の３倍）に相当する過怠税が徴収されます。
但し、調査を受ける前に自主的に不納付を申し出たときは１．１倍になります。
＜印紙に消印していない場合＞
契約書に所定の印紙を貼っていても、消印をしなければ納付したことにはなりません。
消印は契約書の作成者、代理人等の印章または署名によって行ないますが、その契約書に
正式に押した印鑑でなくてもかまいません。消印しなかった場合には、消されていない印紙の
額面金額に相当する過怠税が徴収されます。
＜誤って印紙を貼った場合＞
誤って必要額以上の印紙を貼った場合には、その契約書を提示して還付を受けることができ
ます。なお還付請求権は、印紙を契約書に貼った日から５年を経過すると消滅します。
不動産の所有権を取得すると、その不動産が自分の所有となったことを第三者に対抗するために、
法務局でその事実を登記します。
マイホームの登記には、建売住宅，マンションを購入した場合の「所有権移転登記」や住宅を新築
する場合の「保存登記」、金融機関等から融資を受けた際の「抵当権設定登記」があります。
このような登記には、国が課税する登録免許税がかかります。登録免許税の額は、不動産の価額
や債権金額に一定の税率を掛けて計算します。なお、一定の要件に該当する住宅の登記について
は、登録免許税が軽減される特例が設けられています。
| 項目 | 内容 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|---|
| 所有権の保存登記 | − | 不動産の価額 | １０００分の６ |
| 所有権の移転登記 | 相続による移転 | 不動産の価額 | １０００分の６ |
| 遺贈、贈与による移転 | 不動産の価額 | １０００分の２５ | |
| 共有物の分割による移転 | 不動産の価額 | １０００分の６ | |
| 売買、その他による移転 | 不動産の価額 | １０００分の５０ | |
| 抵当権の設定等の登記 | 抵当権の設定登記 | 債権金額又は極度金額 | １０００分の４ |
※ 不動産の価額 ＝ 固定資産税評価額（ないものは法務局の認定価額）
※ 住宅金融公庫による抵当権設定の場合は、非課税になります。
| 項目 | 内容 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 住宅用家屋の所有権 の保存登記の税率の 軽減 |
個人が、平成１３年３月３１日までの間に住宅用家屋 を新築し、又は建築後使用されたことのない一定の要件 に該当する住宅用家屋を取得して住居の用に供した場 合で、新築又は取得後１年以内に受ける所有権の保存 登記 |
1000分の1.5 |
| 住宅用家屋の所有権 の移転登記の税率の 軽減 |
個人が、平成１３年３月３１日までの間に一定の要件 に該当する住宅用家屋を取得し、その個人の居住の用 に供した場合で、取得後１年以内に受ける所有権の移転 登記 |
1000分の3 |
| 住宅取得資金の貸付 け等に係る抵当権の 設定登記の税率の 軽減 |
個人が、平成１３年３月３１日までの間に一定の要件 に該当する住宅用家屋の新築（増築を含む。）をし、又 は一定の要件に該当する住宅用家屋を取得し、その個 人の住居の用に供した場合において、これらの住宅用 家屋の新築もしくは取得をするための資金の貸付け（貸 付けの債務保証を含む。）に係る債権又は賦払金に係る 債権を確保するための抵当権の設定登記で、新築又は 取得後１年以内に受ける抵当権の設定登記 |
1000分の1 |
| 新築住宅 | 中古住宅 |
|---|---|
| 床面積 ５０平方メートル以上（登記簿による） | 床面積 ５０平方メートル以上（登記簿による） 築後年数 耐火建築物 ２５年以内 その他 ２０年以内 |
※ マンションの床面積は、専有面積によります。
※ 住宅のみに適用され、土地は不適用です。
※ 平成１１年４月１日以後に行なうものから適用されます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 不動産登記に係る 不動産価額の特例 |
平成８年４月１日から平成１５年３月３１日までの間に受ける土地の 登記に関する登録免許税の課税標準は、固定資産課税台帳の登録 価額（固定資産税評価額）に１／３を掛けて計算した金額となります。 |
マイホームを取得したときは、都道府県が課税する不動産取得税がかかります。
不動産取得税の額は、不動産の価格に一定の税率を掛けて計算します。宅地を平成１２年から
平成１４年中に取得した場合には、その宅地の価格の２分の１に税率を掛けた金額になります。
不動産の価格は、固定資産税評価額によりますが、新築住宅などで固定資産税評価額がない
場合には、都道府県知事が決定します。
・不動産とは
田・畑・宅地・山林・原野などの土地及び住宅・店舗・工場・倉庫などの家屋をいいます。
・取得とは
登記の有無、有償・無償にかかわらず、現実に不動産を取得することをいいます。
取得の原因は、売買・交換・贈与・新築・増築・改築等の別を問いません。
| 新築住宅 | ||
|---|---|---|
| 要 件 |
床面積 | ５０（戸建以外の貸家住宅は４０）平方メートル以上２４０平方メートル以下 ※区分所有家屋，共同住宅は、共用部分も含みます。 |
| 評価額 | １平方メートル当たりの固定資産税評価額が１７万６０００円以下 但し、平成１１年１月１日以後の取得は、評価額要件を問いません。 |
|
| 軽 減 額 |
住宅一戸につき、固定資産税評価額から１２００万円が控除されます。 （平成９年４月１日以後の取得に適用） |
|
| 中古住宅 | ||
|---|---|---|
| 要 件 |
取得者が自らその取得した住宅に居住する。 | |
| 床面積 | ５０平方メートル以上２４０平方メートル以下 ※区分所有家屋，共同住宅は、共有部分も含みます。 |
|
| 評価額 | １平方メートル当たりの固定資産税評価額が１７万６０００円以下 但し、平成１１年１月１日以後の取得は、評価額要件を問いません。 |
|
| 築年数 | 平成１１年４月１日以後の取得 木造、軽量鉄骨造等 新築後２０年以内 鉄骨造、鉄筋コンクリート造等 新築後２５年以内 ※「新築」年月日は、母屋の新築年月日をいいます。 |
|
| 人の居住の用に供された住宅であること。 | ||
| 軽 減 額 |
住宅一戸につき、固定資産税評価額から１２００万円が控除されます。 （平成９年４月１日以後の取得に適用） |
|
| 「住宅の軽減」要件に該当する住宅の敷地 | |
|---|---|
| 次のいずれかに該当すること | |
| 要 件 |
１．土地の取得者が住宅を新築した場合 土地の取得時期 下記以外 土地を取得した日から２年以内に、又は土地を取得す る日前１年以内に、上記の住宅の軽減を受ける「新築 住宅」を土地の取得者が新築したとき 平成１１年４月１日 土地を取得した日から３年以内に、又は土地を取得す 〜平成１３年６月３０日 る日前１年以内に、上記の住宅の軽減を受ける「新築 住宅」を土地の取得者が新築したとき |
| ２．未使用の新築住宅と土地を取得した場合 （新築の建売住宅・新築マンション等） 住宅の新築時期 平成１０年３月３１日以前 上記の住宅の軽減を受ける未使用の「新築住宅」 （新築後１年以内のものに限る。）と土地を同一人が 取得したとき 平成１０年４月１日以後 上記の住宅の軽減を受ける未使用の「新築住宅」 （新築後１年以内のものに限る。）と土地を同一人が 取得したとき 但し、この要件を満たさない場合は、次の要件を 満たすこと A 取得した住宅に居住する場合 土地を取得した日から１年以内に、又は土地を取得 する日前１年以内に、上記の住宅の軽減を受ける未 使用の「新築住宅」を土地の取得者が取得したとき B 取得した住宅に居住しない場合 土地の取得が平成１１年４月１日から平成１３年３月 ３１日までに行なわれた場合に限り、上記の住宅の軽 減を受ける未使用の「新築住宅」（新築後２年以内の ものに限る。）と土地を同一人が取得したとき |
|
| ３．土地の取得者が中古住宅を取得した場合 土地を取得した日から１年以内に、又は土地を取得 する日前１年以内に、上記の住宅の軽減を受ける「中 古住宅」を土地の取得者が取得したとき |
|
| 軽 減 額 |
次の１、２の合計額が減額されます １ 税額の１／４に相当する額 ２ 次のうち、いずれか高い方の額 ・４万５０００円 ・土地１平方メートル当たりの課税標準×住宅の床面積の２倍（２００平方 メートルが限度）×３％ |
| 「住宅の軽減」要件に該当しない住宅の敷地 | |
|---|---|
| 要 件 |
土地の取得時期 平成１１年３月３１日以前 土地を取得した日から２年以内に、又は土地を取得す る日前１年以内に、土地の取得者が住宅を取得する。 平成１１年４月１日 土地を取得した日から３年以内に、又は土地を取得す 〜平成１３年６月３０日 る日前１年以内に、土地の取得者が住宅を取得する。 |
| 軽 減 額 |
税額の１／４に相当する額が減額されます |
マイホームを購入・新築する場合には、住宅の購入価額・新築価額に対して５％の消費税（地方
消費税を含む。）がかかります。敷地である土地（借地権を含む。）は非課税です。
形式的には住宅販売業者や建築業者が申告・納付しますが、最終的には購入・新築した人（消
費者）が負担する国税です。
マイホームの購入資金・新築資金を個人から贈与される場合には、贈与される人に国税である
贈与税がかかります。
贈与税は、贈与される金額が大きければ大きいほど高い税率（超過累進税率）によって課税さ
れ、税金の中でも最も負担率が高くなっています。
なお、一定の要件に該当する場合には、
・住宅取得資金の贈与特例 ・贈与税の配偶者控除の特例の適用を受けることができます。
又、贈与する場合には「贈与契約書」を作成しますが、その契約書は「契約金額の記載のない
契約書」に該当し、１通につき２００円の印紙税がかかります。
マイホームを借入金で購入・新築するなど一定の要件に該当する場合には、住宅借入金等
特別控除の特例の適用を受けることができます。
 |
マイホームを所有する場合土地・家屋・償却資産の所有者には、市町村が課税する固定資産税・都市計画税がかかります。
固定資産税・都市計画税は、その固定資産が所在する市町村にあわせて納めます。
固定資産税の納税義務者は、毎年１月１日現在で固定資産課税台帳に所有者として登録されて
いる人です。
都市計画施行地（市街化区域）内の土地，家屋に対しては、下水道事業や街路事業をはじめと
する都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用の財源として、目的税の一種である都市計
画税が課税されます。
※ 償却資産、市街化調整区域内の土地・家屋には都市計画税はかかりません。
市町村の固定資産課税台帳は、法務局への登記事項を重要な参考資料として作成されますが、
未登記物件であっても固定資産課税台帳に登録され、課税される場合があります。
課税の対象となる固定資産は、次のようなものです。
・〔土地〕 宅地・田・畑・鉱泉地・池沼・山林・雑種地など
・〔家屋〕 住宅・店舗・工場・倉庫・事務所など
・〔償却資産〕 会社や個人で、工場や商店などを経営している人が、事業のために用いている
機械・器具など
固定資産税の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている固定資産の価格に、住宅用地
の特例措置や土地の負担調整措置等を講じた後の額です。
固定資産の価格は、固定資産評価基準に基づいて評価され、市町村長が決定します。
土地と家屋の価格は、３年ごとに見直しが行なわれ次回は平成１２年度です。
同一の人が市内に所有する土地・家屋・償却資産について、それぞれの課税標準額の合計が次
の額に満たない場合には、固定資産税は課されません。
なお、土地・家屋については固定資産税が課されない場合、都市計画税も課されません。
・土地 ３０万円 ・家屋 ２０万円 ・償却資産 １５０万円
固定資産税の税率は１．４％（標準税率）〜２．１％（制限税率）の範囲内で、また都市計画税の
税率は０．３％（制限税率）を超えない範囲で市町村が条例で定めています。
固定資産税・都市計画税は、課税標準に税率を掛けた額になります。
なお、一定の要件に該当する住宅や土地の場合には特例があり、税額が軽減されます。
| 住宅用地 | 内 容 | 課税標準の特例 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 面積２００平方メートル以下の住宅用地 （２００平方メートルを超える場合は、 ２００平方メートルまでの部分） |
固定資産の価格×１／６ （都市計画税は１／３） |
| その他住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地 | 固定資産の価格×１／３ （都市計画税は２／３） |
・ マンションの場合には、全体敷地面積×区分所有割合になります。
・ 住宅の床面積の１０倍の面積に相当する部分を限度とします。
| 要 件 |
居住用部分 | 床面積の５０％以上が居住用 |
| 床面積 | １戸建 居住用部分 ４０平方メートル以上２４０平方メートル以下 区分所有 専有部分の居住用部分 ４０（３５）平方メートル以上２４０平方メートル以下 （ ）は貸家用 |
|
| 評価額 | １平方メートル当たりの評価額 耐火構造住宅 １７６０００円以下 準耐火構造住宅 １４４０００円以下 その他の住宅 １１２０００円以下 |
|
| 軽 減 |
軽減額 | 上記の要件をすべて満たした新築住宅では、固定資産税の２分の１が 減額されます。 但し、居住用部分の床面積は１２０平方メートルを限度とします。 |
| 期間 | 一般住宅（下記以外の住宅） 固定資産税が課される年度から３年間 ３階以上の中高層耐火住宅等 固定資産税が課される年度から５年間 |
地価税は、個人又は法人が課税時期（その年の１月１日午前零時）において所有している国内に
ある土地等を対象として課税される国税です。
但し、平成１０年以後の地価税については、臨時的措置として当分の間課税されないこととされ
ています。
|
マイホームを売却する場合マイホームを売却する場合は、国が課税する所得税と都道府県・市町村が課税する住民税が
かかります。
| 売却価額 − （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） ＝ 譲渡所得 |
売却価額 土地や建物の売却代金
取得費 購入代金、購入手数料、印紙代、登記費用、不動産取得税、その後支出
した改良費、設備費
譲渡費用 仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代、借家人に支払った立退料、建物
を取り壊して土地を売却するときの取壊費用
※ 当初の購入代金から期間の経過による「減価償却費相当額」を差し引いて計算します。
又、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が売却価額の５％よりも少
ないときは、売却価額の５％を取得費（概算取得費）とすることができます。
譲渡所得は、売却した資産の所有期間によって長期・短期に区分され、長期所得は短期所得
に比べると税負担率が２分の１以下になる他、買い替えの特例の優遇措置があります。
★ 所有期間の注意点 ★
「譲渡があった年の１月１日現在」で所有期間が５年を超えていれば「長期譲渡」に、５年以下
であれば「短期譲渡」になります。
マイホーム（居住用財産）を売却したときには、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から
３０００万円を控除することができます。
| 特例を受けるための適用要件 | |
| １ | 自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地である土地や借地権を売却 すること。尚、現在住んでいなくても以前に住んでいた家屋や土地等を売却する場合には、 住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売却すること。 |
| ２ | 夫婦、親子、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などの特別 関係者に売却していないこと。 |
| ３ | 売却した年の前年、前々年に３０００万円特別控除や買替え・交換特例を受けていないこと。 |
| ４ | 売却した家屋や土地等について、収用等の場合の特別控除等を受けていないこと。 |
| ５ | 災害によって滅失した家屋の敷地である土地を売却するには、住まなくなった日から３年目 の年の１２月３１日までに売却すること。 |
| ６ | 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊してその敷地である土地を売却する場合 には、次の二つの要件を満たすこと。 A 土地の売買契約が家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、住まなくなった日 から３年目の年の１２月３１日までに売却すること。 B 家屋を取り壊して売買契約を締結した日まで、その土地を貸駐車場等その他の用 に供していないこと。 |
| 所有期間５年超 | 所有期間５年以下 |
|---|---|
| 課税長期（短期）譲渡所得金額 ＝ 売却価額 − （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） − 特別控除 | |
| 税額の計算 平成１１年１月１日〜平成１２年１２月３１日 までの間に譲渡した場合 税額＝課税長期譲渡所得金額×２０％ （住民税 ６％） |
税額の計算 １（１）課税総所得金額×税率 （２）（課税総所得金額＋課税短期譲渡所得金額 −５０万円）×税率 （３）（（２）−（１））×１１０％ ２課税短期譲渡所得金額×４０％ ３税額 １、２のうちいずれか多い方の金額 |
居住用財産の３０００万円特別控除の適用が受けられる場合において、売却した年の１月１日に
おいて売却した家屋や敷地の所有期間が共に１０年を超えているときは、長期譲渡所得の税額
を通常の場合よりも低い税率で計算する
軽減税率の特例を受けることができます。
| 課税長期譲渡所得金額 | 税率 |
| ６０００万円以下 | １４％ （所得税１０％＋住民税４％） |
| ６０００万円超 | ２０％ （所得税１５％＋住民税５％） |
所有期間１０年超のマイホームを売却して代りのマイホームに買い換えたときは、「居住用財産
の３０００万円特別控除」に代えて、買い換えた金額に相当する部分の譲渡がなかったものとす
ることができます。
この特例は「居住用財産の買換えの特例」といい、新居の購入代金が旧宅の売却代金を上
回る場合には、課税されません。
| 特例を受けるための適用要件 | |
|---|---|
| １ | 売却したマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあること。 |
| ２ | 売却した年の１月１日において、売却した家屋や敷地の所有期間が共に１０年を超えて いること。 |
| ３ | 売却した家屋や敷地は、父母や祖父母が住んでいたもので、父母や祖父母から相続又 は遺贈により取得したものであること。 |
| ４ | 売却したマイホームは、自分が通算して３０年以上居住していたものであること。 |
| ５ | 自分が住んでいる家屋や敷地を売却すること。 なお、現在住んでいなくても以前に住んでいた家屋や敷地を売却する場合には、住まなく なった日から３年目の年の１２月３１日までに売却すること。 |
| ６ | 売却した年の前年から翌年までの３年の間に、買い換えるマイホームを購入すること。 |
| ７ | 買い換えたマイホームには一定の期限までに住むこと。 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを購入した 時期により次のようになります。 A 売却した年かその前年に購入したときは、売却した年の翌年１２月３１日まで B 売却した年の翌年に購入したときは、購入した年の翌年１２月３１日まで |
| ８ | 売却したマイホームについて、居住用財産の３０００万円特別控除など他の特別控除を 受けないこと。 |
| ９ | マイホームを売却した人とそれを購入した人との関係が、親子・夫婦・生計を一つにする 親族等特別な間柄でないこと。 |
平成５年４月１日から平成１２年１２月３１日までの間に売却した場合に適用できる特例です。
| 特例を受けるための適用要件 | |
|---|---|
| １ | 売却したマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売却したマイホ ームについて、居住用財産の３０００万円特別控除など他の特例を受けないこと。 |
| ２ | 自分が住んでいる家屋や敷地を売却すること。 なお、現在住んでいなくても以前に住んでいた家屋や敷地を売却する場合には、住まなく なった日から３年目の年の１２月３１日までに売却すること。 |
| ３ | 売却した年の１月１日において、売却した家屋や敷地の所有期間が共に１０年を超え、 かつ譲渡者の居住期間が１０年以上であること。 |
| ４ | 買い換える建物の床面積が５０平方メートル以上２４０平方メートル以下のものであり、 買い換える土地については、その床面積が５００平方メートル以下のものであること。 |
| ５ | マイホームを売却した年の前年から翌年までの３年間に買い換えるマイホームを購入す ること。 また、買い換えたマイホームには、一定期間までに住むこと。 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを購入した 時期により次のようになります。 A 売却した年かその前年に購入したときは、売却した年の翌年１２月３１日まで B 売却した年の翌年に購入したときは、購入した年の翌年１２月３１日まで |
| ６ | 買い換えるマイホームが耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前２０年 以内に建築されたものであること。 |
| ７ | マイホームを売却した人とそれを購入した人との関係が、親子・夫婦・生計を一つにする 親族等特別な間柄でないこと。 |
マイホームを売却する場合は不動産の「売買契約書」を作成します。
売買契約書を作成したときは、国が課税する印紙税がかかります。
|